Vous avez trouvé le bien de vos rêves, le compromis est signé, et vous pensez avoir tout bouclé ? Pas tout à fait. Entre les frais de notaire, les commissions d'agence, le coût du crédit et les taxes diverses, le budget réel d'un achat immobilier dépasse souvent de 10 à 15 % le prix affiché. Chez Eco immobilier, agence immobilière à La Rochelle, on le dit franchement à tous nos clients dès le premier rendez-vous : mieux vaut avoir une vision claire et complète des frais dès le départ que de se retrouver à court de trésorerie le jour de la signature. Voici donc un tour d'horizon complet de tous les frais liés à un achat immobilier.
Les frais de notaire : l'incontournable de toute acquisition
Qu'on les appelle frais de notaire, frais d'acquisition ou droits d'enregistrement, ces frais sont absolument inévitables lors de tout achat immobilier en France. C'est l'acquéreur qui en supporte l'intégralité, et leur montant vient s'ajouter au prix de vente du bien. Dans l'ancien, ce qui représente la grande majorité des transactions, ils représentent environ 8 % du prix d'achat. Pour un logement acquis à 200 000 €, comptez donc autour de 16 000 € à 16 600 € selon le département, voire un peu moins si vous êtes primo-accédant et n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années (une réduction d'un peu plus de 1 000 € sur les droits de mutation peut alors s'appliquer). Dans le neuf, la note est bien plus légère : entre 2 % et 4 % du prix, soit deux à trois fois moins.
Ces frais de notaire sur achat immobilier se décomposent en réalité en trois grandes catégories. La partie la plus lourde correspond aux taxes et droits collectés par le notaire pour le compte de l'État, des départements et des communes : il s'agit essentiellement des droits de mutation (ou taxe de publicité foncière), qui atteignent 5 % dans la plupart des départements, auxquels s'ajoutent une taxe communale de 1,2 % et des frais d'assiette et de recouvrement. Le notaire est simplement chargé de percevoir ces sommes et de les reverser au Trésor Public, sa rémunération à lui est distincte.
La deuxième catégorie concerne justement les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération proprement dite. Ceux-ci sont fixés par décret, selon un barème proportionnel et progressif au prix de vente : de 3,870 % pour les tranches inférieures à 6 500 €, jusqu'à 0,799 % pour les tranches dépassant 60 000 €. La TVA au taux de 20 % s'applique dessus. Il est important de noter que ces honoraires sont réglementés : vous ne pouvez pas les négocier librement. Depuis 2016 toutefois, les notaires ont la faculté d'accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur la part des émoluments calculée sur les tranches supérieures ou égales à 100 000 €, mais cette remise reste à leur entière discrétion.
La troisième catégorie regroupe les débours, c'est-à-dire les frais que le notaire avance pour le compte de l'acquéreur dans le cadre de l'acquisition : extrait du cadastre, enregistrement au bureau des hypothèques, pièces administratives diverses… Ces montants sont généralement peu élevés mais font partie du total réglé au notaire. À noter qu'une astuce consiste à établir dans le compromis de vente une distinction entre le prix du bien immobilier en lui-même et les éléments mobiliers éventuels (cuisines équipées, placards…), puisque ces derniers ne sont pas pris en compte dans le calcul des frais de notaire.
Les frais d'agence
Si votre achat passe par l'intermédiaire d'un professionnel, les frais d'agence sur achat immobilier représentent un coût supplémentaire qui peut peser lourd dans la balance. En pratique, ils oscillent généralement entre 1 % et 7 % du prix de vente, avec une moyenne autour de 5 % selon les prestations proposées. Sur un bien à 230 000 €, la commission d'une agence immobilière peut ainsi avoisiner les 11 000 à 12 000 €. Ces frais sont facultatifs dans le sens où ils ne sont dus que si l'acquisition se fait via un intermédiaire. Si vous passez par une transaction de particulier à particulier, vous n'en avez pas à régler. Il faut également savoir que les frais d'agence entrent dans la base de calcul des frais de notaire lorsque c'est l'acheteur qui les supporte : un argument de plus pour bien clarifier en amont qui règle quoi dans l'acte de vente.
Le coût du crédit immobilier : au-delà du simple taux d'intérêt
La très grande majorité des acquéreurs financent leur achat immobilier par un crédit. Et si le taux d'intérêt est souvent la première chose qu'on regarde, il ne représente qu'une partie du coût total de l'emprunt. Pour illustrer : un prêt de 100 000 € sur 20 ans à un taux de 4 % génère un coût total d'environ 51 000 € d'intérêts avant même de compter les frais annexes. Ces frais annexes comprennent notamment l'assurance emprunteur (obligatoire pour obtenir un prêt), les frais de dossier facturés par la banque, et surtout les frais de garantie. Ces derniers correspondent à la mise en place d'une hypothèque ou d'une caution (via un organisme type Crédit Logement), destinée à sécuriser la banque en cas de défaillance de l'emprunteur. Le coût varie selon le type de garantie choisi, mais il représente systématiquement une somme non négligeable à intégrer dans votre budget global.
Les taxes liées au logement acheté : vendeur et acquéreur se partagent la note
Ce point est souvent mal compris lors d'un premier achat. Les impôts locaux — taxe foncière et taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) notamment — sont répartis entre le vendeur et l'acquéreur en fonction de la date de la vente. La règle de base est simple : l'administration fiscale considère que ces taxes sont dues par celui qui était propriétaire ou occupant du logement au 1er janvier. Autrement dit, les taxes de l'année en cours restent à la charge du vendeur.
En pratique, l'acte de vente prévoit une répartition prorata temporis de la taxe foncière : le vendeur prend en charge la part correspondant à la période allant du 1er janvier jusqu'au jour de la vente, et l'acquéreur règle le solde jusqu'au 31 décembre. La taxe d'habitation, elle, reste intégralement à la charge du vendeur en sa qualité de propriétaire au 1er janvier.
Un conseil avant tout achat immobilier : demandez systématiquement au vendeur ses feuilles d'imposition locales. Les montants de taxe foncière et de TEOM peuvent varier de façon très significative d'une commune à l'autre. À La Rochelle comme ailleurs, ce détail peut influencer votre décision ou servir d'argument dans une négociation sur le prix.
Les charges et travaux de copropriété : les règles du jeu
Pour un achat en appartement, il faut également tenir compte des charges de copropriété et des éventuels travaux votés en assemblée générale. Le principe de base est que les charges sont dues par le copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Mais dans les faits, l'acte de vente prévoit généralement une répartition entre vendeur et acquéreur lorsque la transaction intervient en cours de trimestre.
Pour les travaux, la logique est identique : c'est le copropriétaire au moment des appels de fonds qui doit régler les frais. La convention la plus répandue dans les actes de vente est la suivante : les travaux votés avant la signature du compromis restent à la charge du vendeur, tandis que ceux votés entre le compromis et l'acte authentique incombent également au vendeur, sauf si ce dernier a accordé à l'acquéreur le pouvoir de le représenter en assemblée générale. Ces points se négocient et peuvent être précisés contractuellement — n'hésitez pas à les aborder avec votre notaire.
Travaux et déménagement : les frais qu'on oublie trop souvent
Si vous achetez dans l'ancien, la probabilité d'avoir des travaux à réaliser avant ou après l'emménagement est élevée. Isolation, remplacement d'une chaudière vétuste, mise aux normes des huisseries… Ces postes peuvent représenter des dizaines de milliers d'euros et doivent impérativement être intégrés dans votre budget global dès la phase de réflexion.
Le déménagement lui-même est souvent le grand oublié de l'équation. Selon que vous faites appel à une société de déménagement professionnelle ou que vous mobilisez votre entourage, la facture peut aller de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers. Pour un déménagement longue distance ou un volume important de mobilier, les tarifs d'un professionnel se situent souvent entre 1 500 € et 5 000 €.
En résumé : ne pilotez pas votre budget à vue
Un achat immobilier bien préparé, c'est un achat immobilier où l'on a intégré tous ces postes bien avant de signer quoi que ce soit. Frais de notaire calculés selon le département et la tranche de prix, commission d'agence clarifiée dès le départ, coût total du crédit évalué avec l'assurance et les garanties, taxes locales anticipées, charges de copropriété passées en revue… Chaque ligne compte. La bonne nouvelle, c'est que la plupart de ces montants sont soit réglementés, soit estimables avec précision à condition de ne pas faire l'impasse dessus.
Vous envisagez un achat immobilier à La Rochelle ou dans l'agglomération rochelaise ? Notre équipe est disponible pour vous accompagner pas à pas, de la recherche du bien jusqu'à la signature chez le notaire.